Senado aprova isenção de Imposto de Renda para ganhos com aluguéis: entenda as mudanças

Foi aprovado recentemente pelo Senado um projeto de lei que propõe a isenção do Imposto de Renda sobre aluguéis de imóveis residenciais para pessoas físicas. O PL 709/2022 agora seguirá para análise na Câmara dos Deputados. É interessante notar no texto o incentivo aos contribuintes para fornecerem informações sobre transações de aluguéis, por meio de benefícios fiscais.

Essa medida se aplica tanto os proprietários quanto os locatários envolvidos no contrato de locação: os proprietários terão isenção parcial sobre os valores recebidos, enquanto os locatários poderão deduzir parte do aluguel no Imposto de Renda.

A proposta em questão também aumenta a penalidade para quem deixar de incluir informações verdadeiras no contrato de locação ao declarar o imposto: o valor será de 150% do imposto devido.

De acordo com o senador Alexandre Silveira (PSD/MG), proponente da medida, o objetivo é oferecer incentivos para que proprietários e inquilinos registrem corretamente os aluguéis, ao mesmo tempo em que penaliza com mais rigor aqueles que optarem por não fazê-lo.

Caso seja aprovada, essa iniciativa terá validade por cinco anos, abrangendo os anos fiscais de 2023 a 2027.

Como locadores e locatários serão afetados?

A norma fiscal atual estabelece que o aluguel de imóvel recebido por pessoa física, pago por outra pessoa física, deve ser tributado de acordo com a tabela progressiva anual de alíquotas, que varia de 0 a 27,5%.

Portanto, é obrigação do proprietário do imóvel emitir o DARF referente ao carnê-leão e realizar o pagamento do Imposto de Renda, com vencimento até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.

O Projeto de Lei propõe três mudanças significativas:

Isenção parcial no recebimento de valores:

Proprietários que alugam imóveis terão uma isenção parcial de 75% sobre os valores recebidos pelo título de locação de imóvel residencial. Isso significa que o Imposto de Renda não será aplicado a 75% desses rendimentos, reduzindo o valor do imposto devido.

Dedução nos valores gastos com aluguel

Os valores gastos na locação de imóveis poderão ser deduzidos da base de cálculo do Imposto de Renda, representando uma economia potencial para quem paga o aluguel.

Aumento da multa

O projeto de lei determina que as multas relacionadas à falta de pagamento ou recolhimento do Imposto de Renda Pessoa Física serão aplicadas em dobro quando envolverem renda proveniente da locação de imóvel residencial, podendo chegar a 150% do imposto devido.

Qual é a finalidade do Projeto de Lei?

Atualmente, a Receita Federal enfrenta um desafio em relação às declarações de Imposto de Renda: muitos contribuintes não informam se pagam ou recebem aluguel. Isso resulta em perda de arrecadação de impostos para o governo.

“Quem paga aluguel não tem nenhum benefício em informar isso para a Receita. E quem recebe aluguel tende a omitir para evitar o pagamento do imposto sobre o valor. Ou seja, para um lado tanto faz declarar ou não; e, para o outro, a declaração é vista como prejuízo, já que será tributada”, afirma Ferrari. Como resultado, o locatário não declara o aluguel e o proprietário também não o faz. “A Receita não consegue cruzar informações e não tem como saber quem é o locador para cobrar o imposto. Apesar de ser sonegação de impostos, muitas pessoas não são detectadas”, diz o advogado.

Portanto, o Projeto de Lei busca fechar o cerco sobre o pagador de imposto para aumentar a arrecadação da Receita Federal.

“Dado o alto nível de informalidade no mercado imobiliário brasileiro e a dificuldade da Receita Federal em fiscalizar possíveis irregularidades – devido ao grande número de contribuintes e aos baixos valores potencialmente envolvidos – os benefícios propostos tendem a aumentar a arrecadação tributária”, detalha o senador Silveira no texto do PL.

“Assim, o objetivo é regularizar mais o mercado imobiliário. A Receita não consegue comprovar o vínculo de locação de algumas pessoas. Isso é prejudicial para o Fisco, que não recebe o imposto corretamente, e também para o governo, que não tem uma visão realista do dinheiro circulando devido aos aluguéis”, afirma o advogado.

Receita Federal: controle total

A Receita Federal monitora as transações para descobrir omissões, identificar mentiras e apontar erros dos contribuintes no Imposto de Renda, utilizando um mecanismo de cruzamento de informações.

Basicamente, todas as informações fornecidas na declaração do Imposto de Renda são comparadas com as declarações de outras pessoas, empresas ou entidades feitas ao Fisco.

Portanto, se nenhuma das partes envolvidas no aluguel informar à Receita os valores transacionados, não será possível fiscalizar a transação. No entanto, se apenas uma das partes fizer a declaração, a outra certamente será questionada.

Se o locatário declarar o pagamento do aluguel e o proprietário não informar em sua declaração, certamente cairá na malha fina e terá que pagar os impostos devidos. Por outro lado, se quem recebe os valores declarar e quem paga não informar, também será fiscalizado pela Receita. Apesar de não ter que pagar impostos, terá que retificar a declaração, pois também cairá na malha fina”, explica Ferrari.

A medida é positiva?

Sim. Para quem sofre de delírios.  O PL aprovado traz mudanças na equação do aluguel, permitindo que o locador possa deduzir parte dos valores e garantindo isenção de parte dos valores para o locatário. Sob o pretexto de trazer benefícios fiscais para todas as partes envolvidas, sua eficácia  será pulverizada na prática, colocando locatários contra locadores e vice versa. Tendo validade de cinco anos, ao final do período, com o benefício de 75% de desconto retirado dos locadores, o custo fiscal ainda maior será repassado ao locatário, tornando os preços de aluguel (que batem recordes históricos) ainda mais altos.

A expectativa é de que o texto tenha grandes chances de ser aprovado na Câmara, considerando que teve poucas emendas no Senado. No entanto, a sanção do presidente também é um passo importante. Para a Felippe Alfredo, a medida é hedionda, trazendo mazelas tanto para quem recebe quanto para quem paga aluguel.

Veja o vídeo com explicação detalhada e entenda: