Dever de manutenção do locatário: responsabilidades legais e contratuais

Você já parou para pensar que alugar um imóvel não é apenas uma questão de morar em um lugar, mas também de cuidar e zelar por ele? Pois é, a relação entre locatário e locador vai muito além do simples pagamento do aluguel. Neste artigo, vamos falar de forma esclarecedora e fácil de assimilar, sobre o dever de manutenção do locatário e como pequenos cuidados podem fazer toda a diferença na experiência de morar de aluguel.

Afinal, manter o lar em ordem pode ser mais fácil e até prazeroso do que você imagina. Vamos lá!

Para estabelecer os fundamentos legais desse tema tão cheio de questionamentos, é importante transcrever a parte da Lei do Inquilinato que fala especificamente sobre sobre obrigações do locatário.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

A visão equivocada sobre a regra do dever de manutenção

Muitos erros na atribuição do dever de manutenção ocorrem pela visão equivocada de que o Locatário vai responder sempre pela manutenção do imóvel locado e que, somente em situações excepcionais, esse dever vai recair sobre o Locador.

Acontece que os incisos II e III do art. 23 da Lei do Inquilinato nos instruem no sentido de que o Locatário somente vai responder pela manutenção do imóvel em duas hipóteses:

1. Omissão do Dever de Manutenção e Conservação

2. Mau Uso

O Nexo de Causalidade como elemento do Dever de Manutenção

Uma vez que se supera que o Locatário somente responde por mau uso e falta de cuidado e conservação do imóvel locado, é possível compreender que, para existir o dever de manutenção do locatário precisa existir uma ação ou uma omissão capaz de ligar essa conduta do locatário ao resultado do ano ao imóvel locado.

Sem essa tríade Conduta → Nexo → Resultado, não é possível atribuir ao Locatário a responsabilidade pelo dano do imóvel locado.

Uso regular e o desgaste natural: a vida útil dos itens que compõem o imóvel

Pela falta de nexo de causalidade – visto que ele não pode responder pelo dano que não deu causa – o locatário não pode ser responsabilizado pelo desgaste natural do imóvel locado que, por lei, é de responsabilidade do locador.

• A mensuração do desgaste natural passa inicialmente pelo crivo do bom senso;
• Quando o bom senso não for suficiente, o anexo I da NBR 15.575, da ABNT, pode auxiliar como parâmetro de vida útil de materiais.

O dever de cientificar o locador e de imediata reparação

A lei é bastante clara em relação a danos causados: imediatamente informar e providenciar o reparo ou reposição do item estragado. Uma situação bastante comum é inquilinos argumentarem pela isenção do dano por ter se tratado de acidente, ou por ter sido causado por terceiros visitantes, familiares, ou até mesmo crianças. Essas premissas não exime da obrigação legal e contratual de reparação imediata. Caso essa responsabilidade não seja cumprida, além de reparar o dano causado, o inquilino terá que arcar com a multa contratual por infração, e outras possíveis penalidades.

O dever de permitir os reparos estruturais

Eventuais reparos estruturais urgentes precisam ser imediatamente consentidos pelo Locatário, sob pena de infração contratual. No art. 26, o Legislador criou incentivos para que o Locador não demore a realizar os reparos estruturais:

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

Parágrafo único: Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá rescindir o contrato.

Pontos focais:

• O surgimento do problema estrutural, em si, não constitui violação contratual e não autoriza a rescisão sem multa. A violação reside na recusa do reparo estrutural;
• Ocorrendo o problema estrutural, o Locatário precisa consentir o reparo;
• Se o reparo estrutural durar mais de 10 dias, o locatário terá direito ao abatimento proporcional;
• Se o reparo estrutura durar mais de 30 dias, o locatário poderá rescindir sem multa.

Manutenção na prática: quais os cuidados que devo ter?

O proprietário tem obrigação de entregar o imóvel em condições de uso, ou seja, com a parte elétrica, hidráulica, esgoto e telhado em ordem. O proprietário é responsável por vícios ocultos e defeitos preexistentes no imóvel. Depois de recebido o imóvel e aceita as condições da vistoria, as manutenções desses itens serão do locatário.

Veja a relação de manutenção de responsabilidade do inquilino:

Manutenção e limpeza de caixas d água e calhas;
Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto;
Manutenção de aquecedores;
Reparo em portões, interfones, alarmes;
Conserto de pintura e piso;
Conserto dos acessórios quebrados durante o uso do imóvel;
Vedações no Box, vaso sanitários, azulejos etc.
Conserto ou troca de torneiras de preferência na mesma marca e tipo. No caso de não haver mais a mesma torneira a venda, colocar uma de mesmo padrão;
Conserto ou troca de todo o encanamento externo do imóvel como, cano das louças sanitárias e pias da cozinha e tanque;
Troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e sua fiação;
Troca de tomadas de energia elétrica por outras de mesmo padrão quando estragadas;
Troca ou conserto da hidra do vaso sanitário bem como as borrachas de vedação, registro de água com instalação externa (que não precise quebras parede) e acentos quebrados pelo inquilino;
Troca de vidros quebrados ou lascados;
Troca ou conserto de fechaduras externas ou internas no mesmo padrão;
Conserto das fechaduras internas e chaves;
Troca de cerâmicas ou azulejos que forem lascados ou quebrados pelo inquilino;
Conserto ou troca do interfone do imóvel e campainha;
Conserto da fiação elétrica quando o problema for causado pelo inquilino(uso inadequado de equipamentos com potência superior a rede elétrica do imóvel);
Limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e esgoto, ralos e canos e fossa externa(casas);
Manutenção da área externa do imóvel (casas) como piso, muros, portões mantendo em perfeito funcionamento;
Limpeza de telhado e calhas externa mantendo-os desobstruídos de folhas e sujeira que provoquem entupimento e possível infiltração no imóvel;
Limpeza das paredes mais suscetíveis ao mofo por excesso de umidade, imóvel voltado para o sul (pouco ou nenhum sol), ou fechado a maior parte do dia, ou situado abaixo do nível da rua. Outros problemas não descritos que for manutenção, troca, reparos ocasionado pelo uso etc;

Manutenção do piso. Em imóveis novos todo o dano que for dado causa por mau uso será suportado pelo inquilino, assim evite riscos no piso por arrastar móveis sem o devido cuidado, manchas por uso inadequado de produtos de limpeza, etc. Nenhum locador poderá exigir que o inquilino troque todo o piso por conta de uma mancha ou risco mas pode pedir que o mesmo seja consertado utilizando-se as técnicas modernas que não custam muito barato;
Pintura do imóvel. Se recebeu com pintura nova, entregue com pintura nova;
Manutenção e conserto de esquadrias e venezianas do imóvel;
Manutenção e conserto do portão eletrônico;
Manutenção e conserto de caixa de correio;
Problemas provenientes de temporais. Indenização direta a companhia de energia quando for o caso;
Imóveis mobiliados, o locatário deverá devolver com os móveis no mesmo estado de conservação em que recebeu, quando houver equipamentos eletrônicos bem como máquina de lavar, geladeira, microondas, a manutenção destes no caso de problemas no período da locação deverá ser consertada pelo locatário;
Manutenção das torneiras, registros, válvulas, etc.;
Vazamento na hidra (troca do reparo) ou descarga, sifões (pia, tanque) ou flexíveis (vaso, chuveiro), torneiras em geral;
Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis, fechaduras;
Manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolvam reparos estruturais;

Estas instruções objetivam uma locação tranquila. Esperamos ter sanado a grande maioria das dúvidas enfrentadas pelos inquilinos nos diversos períodos que compreendem a locação. Estaremos sempre atualizando e melhorando este canal de comunicação, portanto, quando surgir alguma dúvida em qualquer momento da sua locação, consulte este manual.

Sabemos que, por mais completo que seja, nem todas as situações estão contempladas neste artigo. Portanto, neste caso, envie seus questionamentos que serão respondidos o mais rápido possível.