Lei do inquilinato: saiba quais são os deveres e direitos do inquilino

Conheça a Lei Federal de nº 8.245, que rege todos os contratos de aluguel de imóveis urbanos no Brasil

A Lei Federal nº 8.245, que rege todos os contratos de aluguel de imóveis urbanos no Brasil, foi criada em 1991 com o objetivo de regulamentar os papéis de todos os envolvidos em um processo de aluguel de imóvel, estabelecendo os deveres e direitos do inquilino (locatário) e do proprietário (locador), assim como a atuação das imobiliárias na intermediação dessa relação comercial.

Em 2023, ela passou por modificações sendo chamada de Nova Lei do Inquilinato, com as principais alterações relacionadas ao processo de despejo dos inquilinos inadimplentes.

A seguir, detalhamos por inteiro a Lei do Inquilinato apresentando os direitos e deveres dos locadores e locatários.

Direitos e obrigações de locadores e locatários

Neste artigo, você vai ver os pontos mais importantes da Lei do Inquilinato, que podem impactar diretamente na sua jornada de antes, durante e no término de um aluguel de imóvel.

Entre outros pontos, saiba quais são os direitos e deveres tanto de locador quanto de locatário.

O que é a Lei do Inquilinato?

Em 18 de outubro de 1991 entrou em vigor a Lei Federal de nº 8.245, comumente conhecida como Lei do Inquilinato. Desde sua criação, a legislação serve como base para a elaboração das cláusulas de contratos de locação de imóveis urbanos, tanto residenciais quanto comerciais, em todo o país.

A Lei do Inquilinato é um conjunto de normas que regulamenta as relações entre locadores e locatários de imóveis no Brasil. Essa lei estabelece os direitos e deveres de ambas as partes, além de determinar as regras para o pagamento de aluguel, reajustes e rescisão de contrato, entre outras questões.

Quais imóveis não são cobertos pela Lei do Inquilinato?

Por se tratar de uma legislação muito específica, dedicada exclusivamente a imóveis urbanos, a Lei do Inquilinato não abrange diversos outros tipos de imóveis, como especificado logo em seu artigo 1º.

São eles: imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, espaços destinados à publicidade, e apart-hotéis, hotéis-residência ou similares.

Conforme o disposto na Lei do Inquilinato, esses imóveis são “regulados pelo Código Civil e por outras leis especiais”.

Direitos do Locatário (Inquilino)

Um contrato é um documento que formaliza os direitos e deveres decorrentes de um acordo comercial. No contexto de um contrato de locação de imóvel, o inquilino (locatário) e o proprietário (locador) são as partes envolvidas. Consulte o infográfico abaixo para conhecer os principais direitos do inquilino estabelecidos na Lei Federal de nº 8.245:

A Lei do Inquilinato tem como objetivo assegurar que tanto o locatário quanto o locador tenham igualdade na relação comercial estabelecida, evitando assim que uma das partes seja prejudicada e sofra prejuízos.

1. Receber o imóvel em condições a servir ao uso a que se destina

É responsabilidade do proprietário garantir que o imóvel esteja em perfeitas condições de habitação no momento da entrega das chaves. Para assegurar o cumprimento desse direito estabelecido pela Lei do Inquilinato, foi estabelecida no mercado imobiliário a prática da vistoria de entrada, uma das etapas mais importantes no processo de aluguel. Durante essa etapa, é realizada uma verificação de diversos itens que comprovam o estado de conservação do imóvel, os quais são incluídos em um relatório com fotos.

Além disso, ao final do contrato de locação, é dever do inquilino devolver o imóvel nas mesmas condições em que o encontrou, conforme verificado na vistoria de saída.

2. Ser isentado de despesas extraordinárias de condomínio

Se você alugou um apartamento, é crucial compreender que o pagamento da taxa ordinária mensal de condomínio é de sua responsabilidade. Essa taxa destina-se a cobrir os custos do dia a dia do local, tais como:

• Manutenção, limpeza e conservação de instalações de uso comum;
• Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
• Pequenos reparos nas dependências do condomínio, instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
• Consumo de água, esgoto, gás e energia elétrica das áreas de uso comum;
• Pagamento de salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
• Reposição do fundo de reserva, em caso de uso total ou parcial no custeio ou complementação das despesas descritas acima, proporcional ao período posterior ao início da locação.

Por outro lado, despesas extraordinárias, que são de responsabilidade do proprietário do imóvel, incluem gastos como:

• Reformas estruturais do condomínio;
• Instalações de equipamentos de segurança e incêndio, telefonia e intercomunicação, além de esporte e lazer;
• Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início do aluguel;
• Constituição de fundo de reserva.

3. Direito de preferência de compra do imóvel

A Lei do Inquilinato concede ao proprietário do imóvel o direito de vendê-lo a qualquer momento, mesmo que esteja ocupado. No entanto, se você é o inquilino, é importante saber que a mesma legislação estabelece que a preferência de compra deste imóvel deve ser sua.

Conforme o Art. 27 da Lei nº 8.245, o direito de preferência deve ser oferecido ao inquilino em condições iguais às de terceiros. Portanto, o proprietário deve formalizar essa preferência assim que receber uma proposta de compra de um terceiro, garantindo as mesmas condições de compra (forma de pagamento e valor final).

Uma vez notificado, você terá um prazo de 30 dias para decidir se deseja exercer ou não o seu direito de compra. Caso opte por não comprar, é importante observar as disposições do seu contrato de aluguel em relação à desocupação do imóvel.

4. Ser reembolsado por benfeitorias necessárias

O imóvel aprovado na vistoria de entrada não garante que não possam surgir contratempos, especialmente problemas silenciosos e não aparentes, como um vazamento, por exemplo, que exija uma obra emergencial ou estrutural para manter o imóvel em perfeitas condições de uso.

O Art. 35 da Lei do Inquilinato classifica essas intervenções como:

• Benfeitorias necessárias: são aquelas realizadas pelo inquilino, mesmo sem autorização do locador, com o objetivo de preservar o imóvel, como reconstrução de um telhado danificado, pintura de paredes ou manutenção das instalações elétricas e hidráulicas.
• Benfeitorias úteis: são aquelas feitas pelo inquilino que exigem a autorização do proprietário. Têm como finalidade melhorar ou facilitar o uso do imóvel, mesmo que não sejam indispensáveis, como a instalação de divisórias entre ambientes, colocação de grades, substituição de portas e janelas.

Em ambas as situações, o inquilino tem direito a ser indenizado pelo valor gasto nas obras. Portanto, se você se deparar com uma dessas circunstâncias, é importante manter todas as notas fiscais relacionadas às intervenções realizadas.

Reajuste de aluguel de acordo com a lei

De acordo com a Lei do Inquilinato, o valor do aluguel deve ser acordado entre o locador e o locatário. No entanto, a lei proíbe que o valor cobrado seja estipulado em moeda estrangeira e que seja reajustado de acordo com a variação cambial ou o salário mínimo.

Quanto ao reajuste do aluguel, o Art. 18 estabelece: “É permitido às partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, bem como incluir ou modificar cláusulas de reajuste”. Em outras palavras, a forma como os novos valores são aplicados é acordada entre o proprietário e o inquilino.

No mercado imobiliário, é comum que o aluguel seja reajustado anualmente. No contrato da Felippe Alfredo Imobiliária, por exemplo, os valores são reajustados a cada 12 meses.

Durante muito tempo, o IGP-M foi o índice base usado para o reajuste. No entanto, devido à forte alta desse indicador desde março de 2020, a Felippe Alfredo Imobiliária passou a adotar o IPCA para estabelecer os reajustes de aluguel.

Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?

O locador pode pedir a desocupação do imóvel nos seguintes casos, conforme a Lei do Inquilinato:

• Por mútuo acordo entre locador e locatário;
• Em decorrência da prática de infração legal ou contratual por parte do locatário;
• Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos por parte do locatário;
• Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Além disso, se o imóvel for vendido por financiamento imobiliário, o comprador poderá solicitar a desocupação do imóvel, com um prazo de noventa dias para a desocupação, exceto se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Desastres naturais: quem paga o reparo de imóvel alugado em caso de avarias?

Você já viu aqui neste artigo informações diversas sobre melhorias e reformas, além da obrigação do inquilino em manter a conservação do imóvel. Mas e se a propriedade for danificada por um desastre natural, como inundações, tempestades ou a queda de um raio, por exemplo? Quem seria responsável pelo conserto, de acordo com a Lei do Inquilinato?

Nesses casos, em que se tratam de danos estruturais, o proprietário é o responsável – a menos que esse tipo de situação esteja previsto no contrato como responsabilidade do locatário. No entanto, o proprietário não é obrigado a indenizar o locatário por danos em seus móveis ou outros bens.

No entanto, há uma exceção na lei que responsabiliza o locatário no caso de danos por causas naturais, relacionada à conservação. Se for comprovado, por exemplo, que um cômodo de uma casa foi danificado após repetidos episódios de vazamentos no telhado em dias de chuva, isso significa que o proprietário não foi informado sobre o problema estrutural que acabou causando outro dano no imóvel. Nesse caso, o reparo fica por conta do inquilino, por ter negligenciado a manutenção da propriedade.

Com quanto tempo de atraso no aluguel o proprietário pode pedir para sair do imóvel?

Quando o contrato de aluguel é assinado, o inquilino obtém a posse do imóvel. Para o proprietário retomar a posse, é necessário entrar com um processo de despejo. Isso é comum em todo o mercado imobiliário. Em caso de inadimplência por parte do inquilino, é possível iniciar um processo de despejo. O momento disso é variável e pode ocorrer após a primeira, segunda ou terceira parcela, pois há possibilidade de negociação.

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Os contratos de locação de imóveis pela Felippe Alfredo Imobiliária são feitos sempre sob as mesmas condições. Essa padronização é fundamental para garantir a segurança e agilidade do processo para todas as partes envolvidas. Tudo, é claro, em total adequação à Lei do Inquilinato.