Venda de imóvel alugado: tudo que você precisa saber

É possível, sim, fazer a venda de imóvel alugado – mas é preciso seguir a legislação e os direitos do inquilino. Se você já se perguntou se é possível a venda de imóvel alugado, a resposta é “sim”. Mas como isso é feito? Quais são as leis que regem os direitos e deveres de proprietários e locatários?

 

Quais são as leis envolvidas na venda de imóvel alugado?

A lei que rege os direitos e deveres de locadores e locatários (ou proprietários e inquilinos) é a chamada “Lei da Locação” ou ainda “Lei do Inquilinato”: a Lei Federal 8.245/1991. É nela que constam os dois direitos do locatário que impactam diretamente a venda de imóvel alugado: o Direito de Preferência e o Direito de Vigência. Caso eles não sejam respeitados, o locatário pode entrar na Justiça contra o locador para exigir compensação por perdas e danos.

Venda de imóvel alugado: Direito de Preferência

O Direito de Preferência assegura ao locatário o direito de comprar o imóvel que ele aluga em igualdade de condições com terceiros. Em outras palavras: que se aquele imóvel está à venda com uma dada proposta, o locatário também pode comprá-lo com os termos dessa mesma proposta. Isso vale para cada proposta de compra que chegar. Essa preferência pode ser exercida em até 30 dias a partir da data de recebimento da notificação da venda do imóvel, que deve ser detalhada em termos de condições, preço, formas de pagamento e a existência de quaisquer ônus. Também deve ter uma data definida para análise dos documentos. Essa notificação de venda de imóvel alugado precisa ser inequívoca (seja ela judicial, extrajudicial ou via outros meios), visto que é preciso que o proprietário garanta que ela foi recebida pelo inquilino dentro desse período. Caso o locatário não exerça o Direito de Preferência nesses 30 dias desde o recebimento da notificação daquela proposta, o Direito de Preferência caduca e o proprietário está livre para oferecer o imóvel para terceiros.

Venda de imóvel alugado: Direito de Vigência

O Direito de Vigência trata do direito do locatário de manter seu contrato vigente até o final do prazo estipulado no contrato, mesmo que o imóvel seja vendido para outra pessoa. Atenção: para que o Direito de Vigência seja válido, é preciso que o prazo conste explicitamente no contrato de aluguel e que esse contrato esteja registrado na matrícula do imóvel. 
No vídeo acima, o corretor especialista em aluguel fala sobre as 3 perguntas que todo mundo faz

Venda do imóvel durante a locação: o inquilino deve receber visitas?

Sim! Esse dever também está previsto na Lei do Inquilinato. Quando há venda de imóvel alugado, ele deve receber visitantes (em dia e hora pré-acordados) e não pode atrapalhá-las intencionalmente, sob pena de multa ou até mesmo despejo.

Qual o prazo para desocupar imóvel alugado em caso de venda?

Depende! Se houver um prazo pré-estipulado no contrato de aluguel, ele deve ser cumprido. Caso não haja ou se o tempo do inquilinato já for superior a 30 meses, o novo proprietário deve notificar o locatário nos primeiros 90 dias, e aí ele tem até 90 dias (a partir da data da notificação) para desocupar o imóvel. Caso o novo proprietário não faça a notificação nesse período, há um consentimento para que o aluguel continue como está.  

Quais são as boas práticas para vender um imóvel alugado?

O ideal é sempre manter uma comunicação cordial, proativa e colaborativa entre locatários, proprietários e interessados, tanto para evitar dores de cabeça e problemas judiciais quanto para facilitar o fluxo de venda. Isso inclui ser transparente ao longo de todo o processo, do agendamento de visitas e análises documentais a flexibilidade para combinar a eventual desocupação do imóvel comprado por um terceiro. Tudo isso reforça que, do ponto de vista do locatário, é muito importante ficar atento às cláusulas do contrato antes de assiná-lo para que seja possível cobrar esclarecimentos no momento de venda de imóvel alugado. É no contrato que ficaram claras quais são as responsabilidades alocadas a ele (como pagamento de condomínio e IPTU) e onde há espaço para exigências que ele pode fazer (como registrar o contrato na matrícula do imóvel).  

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