Quem paga pelos danos causados ao imóvel?

Quando o assunto é direito imobiliário, é bastante comum surgirem dúvidas sobre os direitos e deveres das partes envolvidas no processo, afinal, se por um lado o proprietário é o efetivo dono do bem, por outro lado o inquilino deve zelar pela preservação da moradia. No entanto, no caso de danos ao imóvel, quem deve arcar com os custos: locatário ou locador?

De acordo com a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), em linhas gerais, o locador é o responsável por todas as despesas decorrentes de problemas estruturais do imóvel enquanto o locatário tem a obrigação de arcar com os gastos referentes à manutenção e conservação do local.

Isso porque a responsabilidade do pagamento da reforma depende da maneira como ela ocorreu: se o dano já existia antes da locação, se foi causado pelo próprio locatário ou por motivos de força maior. Ficou interessado no assunto? Então continue a leitura e confira se é o locatário ou locador que responde pelos danos causados ao imóvel.

Danos causados pelo locatário

Ao realizar o pagamento do aluguel, o locatário conquista o direito de utilizar o imóvel para sua moradia ou comércio. Em contrapartida, é seu dever manter o bem em boas condições de uso e zelar pela sua conservação.

Assim, conforme o artigo 23 da Lei do Inquilinato, se algum dano ou avaria for provocado pelo próprio inquilino ou por um de seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, é sua obrigação realizar a imediata reparação do estrago.

Na Lei do inquilinato (Lei Nº 8.245, de 18 de outubro 1991), em seu artigo 23, ficam dispostas todas as obrigações do locatário, dentre elas as por danos causados ao imóvel, conforme segue:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27.

Sendo assim, fica evidente de que o locatário é o responsável pelos danos que foram causados ao imóvel até a entrega das chaves ao locador, não restando dúvidas de que o mesmo tem o dever repará-los.

Danos ocasionados por caso fortuito

Em primeiro lugar, é preciso considerar que, para um caso ser configurado como fortuito ou força maior, ele deve ser ocasionado de maneira acidental, ocasional e imprevista, isto é, não pode haver culpa ou intenção em sua ocorrência. Além disso, fatos que estejam fora do poder humano também são incluídos nesse contexto.

Um exemplo disso são as ações da natureza, que frequentemente deixam rastros de destruição por onde passam, como ventos, chuvas e granizo. Dessa forma, se uma tempestade ocasionar a quebra de alguns vidros ou arrancar algumas telhas, por exemplo, a responsabilidade pelos reparos dos danos é do locador.

São casos fortuitos: tempestades, raios, inundações provenientes de fortes chuvas, rompimento de barragens, adutoras, incêndio provocado por causas naturais, propagação de incêndio em imóvel vizinho e qualquer outra causa que provoque danos que não possam ser evitados pelas partes.

Não são considerados casos fortuitos: o incêndio criminoso ou por descuido, desabamento por modificação na estrutura do prédio sem autorização municipal para obras. Desabamento por negligência na conservação do prédio locado, inundação provocada por reformas realizadas por profissional não qualificado, negligência do locatário no cuidado com o imóvel, desemprego do locatário, negligência do locador com o imóvel como por exemplo incêndio no prédio provocado por fiação antiga e inadequada sem proteção contra incêndio.

Danos anteriores à locação

Sempre que a edificação apresentar algum dano ou defeito, o locatário tem o dever de relatar o problema ao locador o mais breve possível.

Isso porque complicações na rede elétrica ou hidráulica, telhado, esgoto, vícios ocultos e imperfeições pré-existentes são de responsabilidade do proprietário do imóvel, ou seja, ele deve arcar com todos os itens estruturais do bem — desde que as avarias não tenham sido causadas pelos locatários.

Nesse contexto, os danos anteriores à locação também são incumbência do locador, pois ele deve entregar o imóvel alugado ao locatário em perfeito estado de servir ao uso ao qual se destina.

No entanto, se o inquilino descobrir um problema na edificação logo após a sua mudança e não comunicar o locador ou a imobiliária para que providenciem o reparo, ele pode ter que arcar com os danos.

Por exemplo, se ele notar uma rachadura no teto e não notificar o proprietário, o dano certamente continuará existindo. Assim, se uma chuva atingir o local e danificar o piso, a responsabilidade pelo reparo poderá ser atribuída ao locador em razão da omissão do locatário.

Como você pôde ver, quando se trata de verificar se locatário ou locador deve ser responsabilizado pelo reparo de danos ocorridos no imóvel, é preciso analisar todo o contexto da situação. Porém, se houver dúvidas sobre o assunto, o ideal é contar com o auxílio e a experiência de um profissional do ramo imobiliário — assim, a solução será a mais segura e correta possível.