O Dever de Conservação Frente ao Uso Presumido do Imóvel e à Destinação da Locação

O locatário é obrigado a “servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu (art. 23 da Lei do Inquilinato);”

Manutenções de Responsabilidade do Locatário

Para facilitar o entendimento, saiba quais são os principais danos que incumbem ao Locatário como consequência do dever de conservação, ou seja: para manter a funcionalidade do imóvel, e, não necessariamente vão depender do nexo de causalidade.

• Manutenção das torneiras, registros, válvulas, etc.;
• Manutenções em aquecedores (boiler);
• Vazamentos hidráulicos (troca do reparo) ou descarga, sifões (pia, tanque) ou flexíveis (vaso, chuveiro), e torneiras em geral;
• Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto;
• Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis, fechaduras, etc.;
• Reparos em portões, interfones e alarmes;
• Manutenção e limpeza de caixas d’agua e calhas;
• Manutenção de pintura, pisos e revestimentos;
• Manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolvam reparos estruturais;
• Substituição de acessórios danificados.

O Nexo de Causalidade como Elemento do Dever de Manutenção

De onde vem o dever de reparar para restituir? Da posse, como contexto, mas não como causa determinante.

De modo genérico, partindo do macro para o micro, do princípio legal da reparação – todo aquele que, por ação ou omissão, causar prejuízo a outrem, fica obrigado a repara-lo.

Toda vez que se pensa em dever de reparação, precisa haver 3 elementos: (1) uma ação ou omissão do causador do dano; (2) o dano e; (3) um elemento de ligação entre essa ação e o dano.

Uma vez que se supera que o locatário somente responde por mau uso e falta de conservação do imóvel locado, é possível compreender que, para existir o dever de manutenção do locatário precisa existir uma ação ou uma omissão capaz de ligar essa conduta do locatário ao resultado do dano ao imóvel locado.

Sobre o Dever de Restituição do Imóvel nas Mesmas Condições Iniciais Recebidas

Quando a gente pensa no dever de restituir baseado no posse, precisa recorrer ao Código Civil, que, em seu art. 2401 diz que o que determina a responsabilidade pela reparação do imóvel é o elemento da culpa do devedor, que nesse caso, é o locatário, porque ele tem o dever de restituir.

Para que o locatário seja obrigado a reparar o imovel, portanto, é necessário que fique configurado um dois dois núcleos de responsabilidade previstos nos incisos II e III do art. 23, que são:

• Dever de conservação – manutenção da funcionalidade do imóvel;
• Dever de reparo quanto a mau uso.

Tudo, desde que a necessidade de manutenção não tenha sido causada por desgaste natural do item do imóvel.

O Dever de Restituir e o Desgaste Natural

O locatário é obrigado a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;” art. 23, III

Por que o desgaste natural está excluído do dever de restituir? Porque, como explicamos, o Locatário só pode responder pelos danos a que der causa. O decurso do tempo deixa marcas nas pessoas e nos bens. Se o locatário está usando regularmente e sem excessos o bem, e está pagando por ele, não é justo que responda por algo que não tem o controle, que é o desgaste natural, caso contrário, haveria um “bis in idem”, ou seja: ele estaria pagando duas vezes pelo mesmo uso.

Danos Decorrentes de Desastres Naturais, Furtos e Arrombamentos

Sobre essa obrigação de restituir, podemos dizer que o Locatario tem o “dever de restituir”, e que, por isso, ele é um tipo de “devedor”. Como já mencionamos, o art. 240 do Código Civil diz que “se a coisa restituível se deteriorar sem culpa do devedor, recebê-la-á o credor, tal qual se ache, sem direito a indenização.”

Quando ocorre um desastre natural como enchentes, chuvas (tromba d’água) e ventanias anormais, que não poderiam ser previstas ou evitadas estamos diante do que tecnicamente chamamos fato fortuito, que é uma situação imprevista ou inevitável provocada por uma força da
natureza.

Igualmente, quando essa situação imprevista ou inevitável for provocada por uma ação humana, com um furto ou arrombamento, estaremos diante de força maior.

Sobre isso, o Código Civil diz em seu art. 393, que:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. Assim diferentemente do que se pensa, não é a posse do imóvel que vai determinar a responsabilidade do Locatário quanto à manutenção do imóvel locado.  Nesse caso, a posse é mero contexto, e, por falta de nexo de causalidade, ele não poderá ser responsabilizado.

Com isto, cobrimos tudo no que diz respeito aos princípios de deveres de manutenção!

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